היטל השבחה
18/07/21
מהו היטל ההשבחה? רבים נוטים לבלבל בין היטל השבחה לבין מס שבח.
בעוד שמס שבח, הוא מס ממשלתי שבעצם מקביל למס ההכנסה, משלמים על שווי הנכס שגדל מאז שרכשנו אותו, הרי היטל השבחה הוא תשלום חובה הנדרש מבעל מקרקעין או מוכר לדורות על ידי הוועדה המקומית – עירייה אשר אישרה תוכנית בניה והביאה בכך לעליית שווי המקרקעין.
היינו כאשר אנחנו עושים שינוי תב”ע חלה עלינו חובה לשלם היטל השבחה. על כל מקרקעין חלה תב”ע – שהיא תוכנית בנין ערים, הקובעת כמה אחוזים אפשר לבנות על כל קרקע מסוימת. נניח שלאדם יש מגרש בגודל של דונם, הוא לא יכול לבנות על כל הדונם מסיבה פשוטה שצריכים רחובות ומדרכות, מבני ציבור וגנים. לשם הדוגמא נחליט שעל הדונם הוא יכול לבנות חצי דונם שזה 50%, אבל אם יקבל היתר לבנות מבנים בני חמש קומות, בעצם מחפילים את אחוזי הבניה בחמש והוא יכול לבנות 250% מגודל השטח של המגרש.
כאשר אנחנו פועלים לשינוי תב”ע, אנחנו בעצם מבקשים מהוועדה המקומית אישור לקבל עוד אחוזי בניה על הקרקע שלנו. אם נחזור לדוגמא של המגרש שלנו, שאפשר היה לבנות חמש קומות, אנחנו מבקשים לבנות על הגג עוד קומה, היינו עוד 50% ומעתה מותר יהיה לבנות על המגרש 300%.
אותם אחוזי בניה נוספים שבעל המגרש יקבל יעלו את הערך של המגרש שבבעלותו. באה הוועדה המקומית ואומרת לבעל המגרש, שיבחתי לך את הנכס, ומעתה הוא שווה יותר, חצי מהשווי אתה צריך לתת חצי מהשווי הזה בחזרה לציבור, כי בעצם אתה נהנה על חשבון הציבור.
בעקרון בכל עיר יש דרישה מהעירייה להשקיע כספים עבור הציבור, היא צריכה לדאוג לבתי ספר, לבתי כנסת, לכבישים ומדרכות, ולכל הצרכים של התושבים. במידה ואדם מקבלי אחוזי בניה נוספים, בעצם הוא גורם לכך שהעירייה צריכה להשקיע יותר במי שיאכלס את אותם אחוזי בניה, ולכן היא דורשת חמישים אחוזים מההשבחה.
שימו לב, רק על אחוזי הבניה, לא על הבניה עצמה.
וכאן יש לנו קעץ’ שחשוב שנדע אותו. על היטל השבחה אפשר לבא במשא ומתן עם העירייה, ולא רק שאפשר אלא שמלכתחילה הם קובעים היטל גבוה בידיעה שיהיה משא ומתן.
כאן המקום גם להזהיר, שישנם לא פעם יחסי עבירה בין שמאי מקרקעין לפקידי עירייה. שמאי מקרקעין גובה את שכר הטירחה באחוזים, היינו בסכום שהוא הצליח להפחית מהדרישה הראשונית, ולא פעם שמאי המקרקעין מביא שומה ראשונית גבוהה מאד ואז כמובן שכר הטירחה שלו עולה בהתאם.
לכן רצוי קודם כל לברר בעירייה מה גובה היטל ההשבחה. אחר כך להתמקח באופן אישי, ורק לאחר שאדם עשה כל שביכולתו להוריד מסכום ההיטל הוא יכול לשלם לשמאי שינסה את כוחו.
על מה בעצם אפשר להתמקח? היטל השבחה כשמו כן הוא, זה אמור להיות היטל על השבחה שנעשתה עם שינוי התב”ע. אם יוכיח אדם שאין באפשרותו לממש את השיוני מסיבות שונות, או תביעות של שכנים בבתי משפט. (לא להתבלבל! העובדה שהעיריה קבעה תוכנית אינה סותרת את היכולת של כל אדם לתבוע בגין אותה תוכנית מכוח נזקים שהוא טוען שזה יגרום לו. לכן יתכן שישנה תב”ע חדשה, אבל יש כבר החטה של בית משפט שלא מאפשרת את הבניה בגלל סיבות שונות, אולי נזקים של אור שמש. אולי סיבות של ירידת ערך הנכס, יש סיבות מגוונות).
עוד יכולים לטעון שההשבחה בעצם אינה השבחה, לדוגמא אם התוכנית להרחבה כוללת סגירת האור והשמש של הסלון, ממילא ההשבחה של הנכס בסופו של יום אינה גדולה. צריכים לבדוק היטב כל תוכנית ולראות במה אפשר לתקוף את נושא ‘ההשבחה’, ורצוי מאד לקחת בסופו של יום שמאי מקרקעין שמומחה בעניין, יש לו נסיון וקבלות אל הפחתות שעשה בעבר.