דירות על קצה המזלג לעשות קצת סדר בבאלאגן

מתי אני נחשב לבעל דירה?

1. המשמעות של רישום הדירה בטאבו- אני מקבלת הרבה פניות מאנשים שעשו חוזה לרכישת דירה, עדיין הדירה לא עברה על שמם ולכן הם חושבים שהם יכולים לעשות פוס.... להירשם למחיר למשתכן בתור חסרי דיור – שהרי הדירה לא רשומה על שמם. לרכוש עוד דירה ולא לשלם מס רכישה – שהרי הדירה הקודמת לא רשומה על שמם. והגדילה לעשות מישהו שבכלל בקשה לבטל את ההסכם שנחתם לפני שנים, והוא לא מוצא חן בעיניה, ומשנודע לה שהבעלות לא נרשמה על שם הרוכשים גם אחרי שנים היא פשוט רוצה לבטל את ההסכם.
למעשה – רישום הבעלות על הדירה לא מעלה ולא מוריד בעניינים אלו. ברגע שחתמתם על החוזה הדבר מחייב אתכם הן מבחינת ההלכה והן מבחינה חוקית. מייד כאשר ההסכם מדווח לרשות המיסים – והוא בדרך כלל מדווח על ידי עורך הדין בתוך שלושים יום, הרי אתם נחשבים לבעלים של הדירה גם אם היא לא הועברה על שמכם בטאבו או בחברה המשכנת או לשכת רשום מקרקעין. למרות שהדירה אינה על שמכם בעירייה או בכל מקום אחר, מספיק שהרכישה דווחה לרשות המיסים, ואתם בעליה הדירה לטוב ולמוטב.  ואגב, זה פועל לשני הכיוונים, אם מכרתם דירה שלכם, והמכירה דווחה, אתם נחשבים לחסרי דיור גם אם הדירה באופן פורמלי רשומה על שמכם.
הנפקות של רישום הדירה היא בכלל במישורים אחרים. בעיקר כאשר נעשים עסקאות נוגדות, אם בעל הדירה מכר את הדירה לשני קונים נפרדים (בעצם ביצע הונאה) במקרה זה בהחלט יש נפקות על שם מי רשומה הדירה.

נפקות נוספת היא בירושה, האם למנות מנהל עזבון אם לאו, משנרשם הנכס על שמות היורשים אין מקום למינוי מנהל עזבון.

לעניין הוצאה לפועל – בעקרון המהות היא שקובעת ולא הרישום, אך בהחלט אם הדירה עדיין רשומה על שם החייב, הוא ייחקר על כך, וגם אם העביר את הדירה על שם אחר, תהיינה חקירות אם לא הייתה כאן הברחת נכסים.

2. המשמעות של דירה יחידה – אנחנו יודעים שישנם הטבות במס למי שבעל דירה יחידה, אך ישנן כמה חזקות בחוק אשר קובעות שלמרות שלאדם יש יותר מאשר דירה אחת, תחול עליו חזקה של מחזיק בדירה אחת באם הוא יהיה מעוניין בזה (ולא תמיד כדאי לו להיות מעוניין) , וזה כמובן משחק לטובתו כדי שיוכל להנות מהפטורים, אבל, זו טובה שלפעמים טומנת בתוכה גם סכנות. אך הנה כמה המקרים על קצה המזלג.

א. אדם רכש דירה, הוא בעלים של דירה, לכאורה הינו בעלים של שתי דירות, אבל אפשר להחיל עליו את החזקה של דירה יחידה בכל הנוגע למס רכישה על הדירה החדשה, וזאת בתנאי שיתן התחייבות למכור את הדירה ‘הישנה’ בתוך 18 חודש מאז שרכש את החדשה ואכן ימכור את הדירה הראשונה בתוך פרק זמן זה. ולא! רכישת דירה שניה אינה פוליסת של אי תשלום מס רכישה, אי אפשר למכור את הדירה השניה כדי לזכות במס הרכישה הנמוך על רכישתה, חייבים למכור את הראשונה. (מבלבל – ננסה להסביר, הייתה לאדם דירה א’, הוא רכש דירה ב’ והתחייב למכור את דירה א’ בתוך 18 חודשים. אחרי חצי שנה התחרט על הרכישה ורוצה למכור את הדירה החדשה, שימכור לבריאות אבל הוא יהיה חייב לשלם את מס הרכישה על רכישתה, כי הוא לא מכר את הדירה הראשונה!)

ב. אדם מכר דירה,  אבל יש לו עוד דירה, והוא מעוניין למכור את הדירה הישנה  בפטור ממס של דירה יחידה, שלא יצטרך לשלם מס שבח, הוא יוכל לעשות זאת באם ימכור את הדירה ‘הישנה’ בתוך 18 חודש מאז שקנה את הדירה החדשה, ובאם קנה דירה מקבלן, 12 חודש מאז שהדירה מוכנה למגורים או 18 חודשים מאז שרכש אותה לפי המאוחר מבינהם.

ג. אופס! זהירות! יכול להיות מוקש! אדם ירש דירה. למוריש זו הייתה דירה יחידה, ולכן יש פטור על מכירת דירת הירושה. למרות שכרגע יש לו שתי דירות, הרי אחת לא תפגע בשניה, את דירת הירושה יוכל למכור בפטור של דירות ירושה זכאיות לפטור, ועדיין הדירה שבבעלותו שאינה מירושה נחשבת לדירתו היחידה. המוקש? הוא חייב למכור קודם את דירת הירושה, כי אם ימכור את הדירה שלו, לא יחשב לבעל דירה יחידה ויצטרך ולא יהיה זכאי לפטור. זאת אומרת שמשנה מאד סדר המכירות של הדירות.

ד. לאדם יש דירה אחת, בנוסף יש לו בארבע דירות אחרות שליש בכל דירה, יש לו אפשרות למכור את הדירה השלמה שבידיו בתור דירה יחידה, ולקבל את הפטור של דירה יחידה, אבל כאן זהירות!!!!! מוקש!!!! כל חלק של שליש ומטה שיש לו בדירה אחרת, ברגע שהוא ‘צובע’ אותו, היינו, מתעלם ממנו במכירת דירה יחידה, אותו שליש, בין אם זה שליש אחד או כמה שלישים בדירות שונות, הינו צבוע לעולם, ואף פעם לא יוכל לקבל עליו כל פטור ממס במכירה, גם אם השליש הזה יהיה יחידי שיש לו, מכיוון שהוא צבוע לעולם וועד לא יוכל להימכר בפטור. קחו בחשבון לפני שאתם ‘צובעים’ חלק מדירה, זו יכולה להיות דירה יקרה מאד, והרווח מהמכירה של שליש ממנה יכול להיות מאד גבוה, ולא בטוח שכדאי לכם בקשת הפטור עבור הדירה האחרת וצביעת דירה זה שלעולם לא תוכל לקבל כל פטור מכל סוג שהוא.