מאמרים בסוגיות משפטיות מאת מנוחה בקרמן, עו"ד ונוטריון
הנכתב בכתבות אינו במקום ייעוץ משפטי ואין להסתמך עליו, והוא נועד כדי לעורר בלבד, ועבור מי שהעניין אקטואלי יש להתייעץ באופן פרטני.
מנוחה בקרמן הינה עורכת דין המתמחה במשפט אזרחי – מיסוי מקרקעין, חוזים, נדל"ן, משפחה, ירושות, צוואות, קבוצות רכישה, תמא 38, דיני עבודה, תעבורה וייצוג בבתי דין ובבתי משפט. מטפלת בתיקים בכל הארץ.
זהירות – רעיונות לפניך |
| 5/7/2020 |
 הרעיון היה שזוג צעיר יקנה דירה , את ההון העצמי ישלם המשקיע – אשר יהיה שותף לכל הרווחים משכר הדירה ולרווחים אשר יהיו במכירת הדירה. כדי לבטח את המשקיע הציעו לתת לו הערת אזהרה על הדירה ולאחר מכן יפוי כוח מהזוג הצעיר שיאפשר לו למכור את הדירה בבוא היום אם הזוג לא ירצה לקנות את הדירה. הוסכם שהזוג לא יגור בדירה, אלא ישכירו אותה וימכרו אותה כעבור 10 שנים – כאשר התקווה של יוזמי הרעיון היה שמחיר הדירות יעלה בחמישים אחוז, ובכך הזוג הצעיר יהיה לו הון עצמי כאשר ירצה לקנות את הדירה השניה. המשקיע ירוויח שכל העסקה שלו תהיה 'בשחור', ולא ישלם לא מס רכישה עם הקניה ולא מס שבח עם המכירה. בכל צורה שמסתכלים על הדבר הרי הוא מלא סכונים ולא רק כלכליים כי אם גם פליליים. אציין רק חלק מתוך הסכונים הקשים שיש בהצעה הזו. 1. נתחיל עם הסוף, יפוי הכוח למכירת הדירה. אם מסתכלים על המשקיע כאחד שהלווה כספים, ויפוי הכוח נתן כבטוחה לכספים שלו, אזי על פי חוק אסור לו לממש את הבטוחה בלי לעבור את ההוצאה לפועל! היינו, כדי לקבל את כספו בחזרה אסור לו להשתמש ביפוי כוח, אסור לו למכור את הדירה והוא צריך לפנות להוצאה לפועל. מי שמכיר את חוקי ההוצאה לפועל (ובמיוחד עכשיו לאחר הרפורמה) יודע שלא תמיד יכול נושה לקבל את כל כספו, ובוודאי שלא בהליך מהיר ואקספרס, כך שחוקית יפוי הכוח לא עוזר לו הרבה. יתרה מכך, הזוג הצעיר יכול לבטל את יפוי הכוח, שכן הוא לא ניתן להגן על זכויות של צד ג' אלא על הזכויות של שני הצדדים לעסקה, וההליך הוא לא קשה מדי כדי להודיע בטאבו שאי אפשר להשתמש ביפוי כוח. 2. בטוחה שניה שנתנו לו הינה הערת אזהרה. הזוג הצעיר יכול בקלות לנטרל את הערה על ידי שירשום עוד הערה לטובת צד ג (נאמר ההורים של הזוג) וכך ימנע מהמשקיע את היכולת למכור את הדירה לאחר. 3. היזמים רוצים לחייב את השותפים להחזיק בנכס עשר שנים, אך על פי החוק כבר אחרי שלוש שנים יכול בית המשפט להורות על פירוק השיתוף, היינו כל אחד מהצדדים יוכל לדרוש את מכירת הדירה כבר אחרי שלוש שנים. 4. העסקה הינה עסקת שיתוף, שבעצם השותף חייב לשלם את חלקו הן במס רכישה והן במס שבח, ואם עד עתה כאשר נעשו כאלו עסקאות, רשות המיסים לא יכולה הייתה לעלות עליהם, מעתה הדבר יהיה לה מאד קל, היא רק תחרים את המחשבים של העמותה ותגלה מיידית מי בעצם השקיעו במקרקעין ולא שלמו את המיסים. – שלא לדבר על משקיע שאינו מעוניין שהרשויות ידעו שיש לו הכספים ובעצם רצה להבין אותם ועתה הדבר יפורסם בקלות, שהרי יהיה רישום מדויק של כל המשקיעים וכמה השקיעו ואיפה. (מתי עסקה הינה משקיע אשר מקבל רווחים, ומתי זה עסקת שותפות, זו סוגיה משפטית שיכולים לפרשן אותה בכמה אופנים, אך אין לי ספק שברגע שהעניין יהיה המוני עם מטרה שלא לשלם מיסים, הפרשנות לא תהיה לטובת השותפים!) 5. כל עסקה במקרקעין דורשת מעורך הדין שימלא 'טופס הכרת לקוח', על הטופס הזה לא חל חסיון של עורך דין לקוח, ורשות המיסים בדרך קבע מבקשת לקבל העתק של טפסים אלו. (נוהל זה פועל רק בשנתיים האחרונות). את הטופס ממלא הלקוח ולאחר מכן עורך הדין צריך לכתוב על הטופס האם נראה לו שהעסקה הזו חלקה או שנעשית בה עבירה. אם עד עתה גם אם צדדים לעסקה עשו כל מיני קומבינות כאשר רשמו דירות על שם של אחר, ועורך דין לא היה אמור להיות מעורב בזה, מעתה, כאשר הכל נעשה בתיאום, הרי עורך הדין הוא חלק מהקומיבנה כאן ואסור היה לה לעשות את העסקאות המדוברות, והוא בסכון לאבד את הרשיון שלו מלבד כל הסנקציות האחרות. 6. פרקטית – היזמים בתוכניתם דורשים שהזוג לא יגור בדירה, כדי שאפשר יהיה למכור אותה, וכיצד יוכל למנוע מהזוג לגור שם דה פקטו? ואם ירצה את העזרה של בית המשפט לפנותם לא יקבל שכן בית משפט לא יתן סעד לקיום הסכם שאינו חוקי, וכאמור לעיל הסכם זה מושתת כולה על חוסר חוקיות. לא כתבתי כאן את כל הבעיות, רק את חלקן, וזאת כדי לעורר ולהעיר ולהאיר, זהירות! אפשר ליפול פה וחזק. |
